2026 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 내 집 마련의 꿈을 이룬 직장인이 반드시 챙겨야 할 가장 큰 규모의 소득공제 항목입니다. 대출 이자를 갚느라 허리가 휘는 것 같지만, 이 제도를 잘 활용하면 연간 최대 1,800만 원까지 소득공제를 받아 수백만 원의 세금을 환급받을 수 있습니다. 하지만 상환 기간, 주택 가격, 금리 방식에 따라 공제 한도가 천차만별이므로 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 이 글에서는 복잡한 공제 요건을 쉽게 풀어드리고, 한도를 꽉 채워 환급받는 비법을 공개합니다.
1. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제란? (정의 및 개요)
2026 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제란 무주택 또는 1주택 세대주인 근로자가 기준시가 5억 원(또는 6억 원) 이하의 주택을 취득하기 위해 금융기관에서 빌린 대출금의 ‘이자 상환액’을 소득에서 공제해 주는 제도입니다.
쉽게 말해, 주택 담보 대출 이자로 낸 돈을 소득이 없었던 것처럼 깎아주는 것입니다. 이 제도의 핵심은 **’장기(10년 또는 15년 이상)’**와 **’이자’**입니다. 원금을 갚은 돈은 공제되지 않으며, 오직 이자 상환액만 대상이 됩니다. 공제 한도가 300만 원에서 최대 1,800만 원(또는 2,000만 원)까지로 매우 크기 때문에, 연말정산의 ‘결정적 한 방’이 될 수 있습니다.
💡 전문가의 핵심 조언
“많은 분이 헷갈려 하는 것이 ‘기준시가’입니다. 내가 산 집값이 7억 원이라도, 취득 당시 공시가격(기준시가)이 5억 원 이하라면 공제 대상이 됩니다. 실거래가가 아니라 기준시가를 꼭 확인하세요.”
2. 상세 자격 요건 및 공제 한도
2026 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받기 위해서는 세대주 요건, 주택 요건, 대출 요건이라는 3가지 관문을 모두 통과해야 합니다. 특히 대출 시기에 따라 적용되는 법이 다르므로 본인의 대출 실행일을 기준으로 확인해야 합니다.
첫째, 인적 요건 및 주택 요건입니다.
- 대상: 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 또는 1주택을 보유한 세대주인 근로자. (세대주가 공제받지 않은 경우 세대원도 가능하나 요건 까다로움)
- 대상 주택: 국민주택규모(85㎡) 제한은 없으나, 취득 당시 기준시가가 중요합니다.
- 2019.1.1 이후 차입: 기준시가 5억 원 이하
- 2024.1.1 이후 취득분(개정): 기준시가 6억 원 이하 (세법 개정 사항 확인 필요) [참고: 2026년 달라지는 부동산 세법 및 기준시가 조회 방법 글 확인]
둘째, 대출(차입금) 요건입니다.
- 상환 기간: 대출 기간이 15년 이상이어야 합니다. (일부 조건 10년 이상 가능)
- 명의: 주택 소유자와 대출 명의자가 동일해야 합니다. (공동 명의 주택은 가능하나, 대출은 근로자 본인 명의여야 함)
- 권리: 주택 소유권이전등기일(또는 입주일)로부터 3개월 이내에 대출을 받아야 합니다.
셋째, 공제 한도 (대출 조건에 따라 차등)
상환 기간과 금리 유형(고정금리, 비거치식)에 따라 한도가 달라집니다.
- 15년 이상 + 고정금리 & 비거치식: 1,800만 원 (가장 유리)
- 15년 이상 + 고정금리 OR 비거치식: 1,500만 원
- 15년 이상 + 기타: 500만 원
- 10년 이상 + 고정금리 OR 비거치식: 300만 원
3. [비교 분석] 시기별 주택 가격 기준
대출을 언제 받았느냐에 따라 ‘기준시가’ 요건이 다릅니다. 본인의 대출 실행일을 확인해 보세요.
| 대출 시기 | 기준시가 요건 (취득 당시) |
| 2013.12.31 이전 | 3억 원 이하 (국민주택규모 이하 필수) |
| 2014.1.1 ~ 2018.12.31 | 4억 원 이하 |
| 2019.1.1 ~ 2023.12.31 | 5억 원 이하 |
| 2024.1.1 이후 | 6억 원 이하 (개정안 반영 시) |
4. [핵심] 실전 시뮬레이션: 연봉 6,000만 원 B씨의 환급액
“이자 낸 만큼 다 돌려받나요?”라고 묻는 분들이 많습니다. 정확히 얼마를 환급받을 수 있는지, 연봉 6,000만 원 직장인 B씨의 사례로 계산해 보겠습니다.
[가상 페르소나 설정]
- 대상: 연봉 6,000만 원 직장인 B씨 (1주택자, 과세표준 세율 15% 또는 24% 구간)
- 대출 상황: 3억 원 대출 (금리 4%, 30년 만기, 고정금리/비거치식)
- 연간 이자 상환액: 약 1,200만 원
[환급액 계산 과정]
- 공제 요건 확인: 상환 기간 15년 이상 + 고정금리 + 비거치식 분할상환이므로 공제 한도는 1,800만 원입니다.
- 공제 대상액: B씨가 1년간 낸 이자 1,200만 원 전액이 공제 대상이 됩니다. (한도 1,800만 원 이내)
- 절세 효과 (환급액): 소득공제액 1,200만 원 × 본인 세율(약 15% 가정) = 180만 원
- 만약 과세표준이 4,600만 원을 초과하여 24% 세율 구간에 걸쳐 있다면, 환급액은 200만 원 이상으로 늘어납니다.
[분석 결과]
B씨는 이 공제 하나만으로 약 180만 원의 세금을 아낄 수 있습니다. 이는 월급쟁이가 받을 수 있는 단일 공제 항목 중 가장 강력한 수준입니다. 만약 이 공제를 놓친다면, 180만 원을 고스란히 세금으로 내야 합니다.
5. [핵심] 실패 및 반려 사례: 돈 날리지 않으려면
집 샀다고 무조건 공제받는 것이 아닙니다. 의외로 많은 분이 ‘등기 시기’나 ‘명의’ 문제로 공제를 거절당합니다.
사례 1: 등기 치고 6개월 뒤에 대출받은 C씨
C씨는 집 살 때 현금이 있어서 그냥 샀다가, 6개월 뒤 인테리어 비용이 필요해 주택 담보 대출을 받았습니다. 하지만 공제 신청은 부결되었습니다.
교훈: 이 공제는 ‘주택 구입 자금’을 지원하는 취지이므로, 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 받은 대출만 인정됩니다. 나중에 받은 생활안정자금 대출은 공제 대상이 아닙니다.
사례 2: 공동 명의인데 대출은 남편, 공제는 아내가?
부부 공동 명의로 집을 사고 대출은 소득이 높은 남편 명의로 받았습니다. 그런데 연말정산 때 아내가 공제를 신청했습니다. 결과는 반려였습니다.
교훈: 대출 명의자 본인(남편)만 공제를 받을 수 있습니다. 채무자(돈 빌린 사람)가 이자를 갚고 공제도 받는 것이 원칙입니다. 아내는 대출 명의자가 아니므로 공제받을 수 없습니다.
사례 3: 분양권 상태에서 미리 받은 중도금 대출
D씨는 아파트 분양을 받고 중도금 대출 이자를 내고 있었습니다. 이자 공제를 신청했으나 거절당했습니다.
교훈: 입주(등기) 후 잔금 대출로 전환된 이후의 이자만 공제됩니다. 완공 전 중도금 대출 이자는 공제 대상이 아닙니다.
6. 신청 전 필수 체크리스트
신청 버튼을 누르기 전, 아래 항목들을 반드시 확인하여 헛걸음하는 일이 없도록 하십시오.
- [ ] 1주택 확인: 12월 31일 기준 세대원 합산 1주택(또는 무주택)인가? (2주택 이상은 불가)
- [ ] 거주 여부: 해당 주택에 실제 거주하고 있는가? (필수는 아니지만 세대주 요건 확인용)
- [ ] 기준시가 확인: 취득 당시(등기일 기준) 주택공시가격이 5억 원(또는 4억/3억) 이하인가?
- [ ] 시기 준수: 등기일로부터 3개월 이내에 실행된 대출인가?
- [ ] 서류 준비: 장기주택저당차입금 이자상환증명서(홈택스 조회 가능), 주민등록등본, 건물등기부등본(필요시).
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 이사 가면서 대출을 갈아탔는데(대환), 공제 계속 되나요?
A. 네, 가능합니다. 기존 주택 대출의 잔액 한도 내에서 대환 하는 경우, 기존 대출의 ‘남은 기간’이 아니라 신규 대출의 약정 기간이 15년 이상 등 요건을 충족하면 공제가 유지됩니다. 단, 증액된 대출금에 대한 이자는 공제되지 않을 수 있습니다.
Q2. 오피스텔도 주거용이면 되나요?
A. 아니요, 오피스텔은 제외됩니다. 이 공제는 ‘주택법상 주택’에만 적용되므로, 주거용 오피스텔은 대상이 아닙니다. (전세 대출 공제와 헷갈리시면 안 됩니다.)
Q3. 세대주인 남편이 소득이 없어서, 세대원인 아내가 공제받을 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 단, 아내가 해당 주택의 실거주자여야 하고, 대출 명의도 아내여야 하며, 주택 명의도 **아내(또는 공동)**여야 합니다. 세대주인 남편이 주택 관련 공제를 받지 않아야 한다는 조건도 붙습니다.
Q4. 고정금리인지 변동금리인지 어떻게 아나요?
A. 대출 약정서를 보거나 은행 앱에서 조회해 봐야 합니다. 5년 고정 후 변동(혼합형) 상품도 특정 요건을 만족하면 ‘고정금리’로 인정받아 한도를 높게 받을 수 있습니다. 자세한 건 은행에 “소득공제용 고정금리 인정 여부”를 문의하세요.
8. 마무리 및 관련 정보
2026 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 집 있는 월급쟁이가 누릴 수 있는 최고의 특권입니다. 매달 통장에서 빠져나가는 이자가 아깝다고만 생각하지 마시고, 그 이자가 연말에 **’두둑한 보너스’**로 돌아올 수 있도록 꼼꼼히 챙기시기 바랍니다. 특히 올해 이사를 했거나 대출을 갈아타신 분들은 요건이 달라졌을 수 있으니 반드시 재확인하시기 바랍니다.
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